回首1949年以来的中国都会化历程，基本上可以分为以下几个阶段：第一阶段逆都会化的计划经济时代。1949年到1978年，在这段比较粗线条画出来的盘算时间内，整体上是一个逆都会化的历程。政策上严厉禁止农民进城，严格的计划经济也使进城农民无处觅食，同时，都会就业艰难直接导致老三届知识青年上山下乡的逆都会化。这段时间内，因为不可都会化导致农民为了生存太过开垦、知青“战天斗地”、大炼钢铁乱砍滥伐导致生态情况破坏严重，荒原化面积增加300多万平方公里。1981年，我国城镇化率仅20%。
第二阶段乡镇企业和小城镇阶段。1978年开始革新开放以后，百废待兴的中国迎来了小工商业自我觉醒和自我生长的一个历程，“文革”结束前后，农村不少地方就地办起了社队企业，并在革新开放后迅速生长。1984年，社队企业更名为乡镇企业。由此，我国农村经济迅速昌盛，直接影响就是小城镇的飞速生长。这也是政府所希望的，即勉励农村劳动力“离土不离乡，进厂不进城”。1980年10月，国家建委在北京召开全国都会计划事情集会时，就提出了“控制大都会规模，合理生长中等都会，积极生长小都会”的都会生长目标。1984年1月，国务院宣布《都会计划条例》，第一次以规则的形式确认了这一目标。1983年，著名社会学家费孝通在其家乡江苏省吴江县进行农村视察时，发明原本凋敝的小城镇因为乡镇企业的生长而重新勃兴。费孝通判断这将是我国农村又一次大厘革的开始。他把相关思考写成《小城镇大问题》、《小城镇再探索》、《小城镇苏北初探》、《小城镇新开拓》等四篇文章，陆续刊发于《瞭望》新闻周刊，爆发了极大影响。他所主张的“小城镇、大战略”思想，由此成为革新开放初期农村城镇化乃至于今天的主流思想之一。可是费孝通忽视了一个更大的配景：他的家乡江苏一带历来有经商的古板，更重要的是依托长三角都会圈这其中国最大的都会群，苏南经验基础无法在全国复制。厥后的事实也证明，也就是长三角、珠三角周边小城镇和乡镇企业获得了较好的生长，甚至硕果仅存，其它地方的都相继没落甚至消亡。“离土不离乡”实际上是一种初级的、初级的工业化和城镇化，它造成了资源浪费和情况破坏。在市场纪律的作用下，“小城镇、大战略”的城镇化思路越来越显得有些不适时宜。1989年，国家将都会生长目标修改为“严格控制大都会规模，合理生长中等都会和小都会”。但纵然进入上世纪90年代乃至于今天，“小城镇、大战略”的具体实践却并未消失。
第三阶段现代工业和房地产双轮驱动的阶段。1997年政府土地储备制度建立，1998年都会住房私有化门路开启，中国于2001年12月11日中国正式成为世贸组织成员，三股力量为工业化、都会化注入史无前例的强大动力，“经营都会”如火如荼，“招商引资”竞争白热化，都会化速度空前。期间数亿农民工进城打工，打工收入占到全国农民总收入的九成。资料显示，1981年我国城镇化率仅为20%，20年后的2000年抵达了36%，到2011年时都会人口历史性凌驾了农村人口，城镇化率抵达51.3%。1981年的水分我认为不太大，因为那时城门乍开，都会就业容纳能力有限。2011年的数字则水分比较大，扣除2.6亿左右农民工，实有都会化率只有35%左右。这个时期最大的特点是政府强力主导，速度超等快，从而有了“中国经济奇迹”的美誉。这段时期的工业化和都会化都挣脱了“小城镇大战略”的制度设计，如脱缰的野马在各级政府的竞争中迅速奔驰。珠三角都会群等沿海地区因为优良的地舆位置和人口聚集、看法超前等优势，种种资源纷纷搜集于此，形成以出口导向型为主要特征的都会工业化，吸纳了大宗农村剩余劳动力，迅速推进了沿海地区城镇化的进程。这一进程泛起出大都会发动和辐射中小都会、形成“都会群”的花样，并且成为中国经济增长的主要引擎。都会带、都会群的泛起，是最近十年来我国城镇化的显著特征。
可是成也萧何败也萧何，政府官员短期政绩催生的工业化和都会化，高速虽然是优点，却也留下粗放、低质低效等后遗症。它主要体现为两个方面：一是工业化严重超前甚至永久过剩于都会化的生长，导致工业产能大宗过剩。二是空间城镇化率严重超前甚至过剩于人口城镇化率，导致鬼城空城层出不穷。我们以47%的工业化率对应35%的真实都会化率，全球平均以26%的工业化率对应70%以上的都会化率，兴旺国家甚至以20%以内的工业化率对应70%、80%的都会化率。更严峻的问题是情况破坏与污染。据有关部分统计，全国90%以上都会水域已经严重污染。
第四阶段房地产单轮驱动的阶段。这个阶段恐怕很难划出确切的时间表，因为它从一开始险些就是和第三阶段相伴相随。一些资源秉赋、地舆位置不那么优越、看法不那么开放的地区，由于缺乏足够的招商引资条件，于是把房地产作为支撑都会化和区域生长的险些惟一救命稻草。这类地区包括“环首都经济圈”的一些边远河北小城镇，更大宗的是遍布神州大地小城镇的“自我生长”。太过房地产化造成的情况破坏和污染虽然比太过工业化造成的情况破坏和污染要轻得多——太过房地产化更多的是占用耕地和土地硬化，太过工业化则在前者的基础上又加上了水、空气和土壤的污染，但太过房地产化造成的土地浪费和资金浪费，也是对国民经济和财产的巨大浪费和损失。凭据领土资源部2013年初披露的信息，已往8年，我们的都会住宅用地供应增量是人口增量的3倍！据调研，险些每一个大都会四周都要搞一个新区，其计划占地和人口甚至于远远凌驾老城区。现在不止鄂尔多斯，许多地方都泛起了“鬼城”的现象。我国许多地区的“都会供应”已经过剩，“有城无业，有城无市，有城无人”的“三无”现象严重。
“造城运动”带来的是城镇土地利用效率的下降。据来自卫星遥感图像的数据统计，从1990年到2000年，中国都会的建成区面积从1.22万平方公里增长到2.18万平方公里，增长78.3%；到2010年，这个数字抵达4.05万平方公里，又增长85.5%。而另一方面，最近10年间城镇新增常住人口缺乏50%，且从2000年开始，中国都会建成区的使用效率开始下降。单位面积内GDP的增势明显减缓，且这10年间所扩张的面积中68.7%来自耕地，这是对农业和情况的极大破坏。
中国的城镇化已经全面进入工业过剩、房地产局部缺少整体过剩的时代，必须进入新的农业、工业、房地产精细化时代及效劳业自由生长和驱动时代。目今靠工业化和地方政府“造城运动”双轮驱动的城镇化，已经难以连续下去了。
